IRPF del alquiler turístico
Alquilar una vivienda por días o semanas a través de una plataforma puede generar buenos ingresos, pero también obliga a declararlos. La duda habitual es cómo tributa un alquiler turístico en el IRPF: ¿es un rendimiento inmobiliario, una actividad económica o algo parecido a un hotel?
La respuesta depende de cómo explotes el alojamiento y de los servicios que prestes. En el caso más frecuente, cuando te limitas a ceder la vivienda amueblada y a limpiarla entre reservas, los ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario. Si ofreces servicios propios de la industria hotelera, el tratamiento puede pasar a ser el de una actividad económica.
En esta guía explicamos el criterio general para una persona física residente en España. Puedes utilizar la calculadora de IRPF para autónomos para hacer una estimación orientativa y volver a la home de CalculaIRPF para consultar otras situaciones fiscales.
Cómo tributa el alquiler turístico en el IRPF
La Agencia Tributaria distingue dos escenarios principales:
- Mera cesión temporal del inmueble: normalmente genera rendimientos del capital inmobiliario.
- Alojamiento con servicios propios de la industria hotelera: genera rendimientos de actividades económicas.
La denominación del anuncio, la plataforma utilizada o el número de noches no deciden por sí solos la clasificación. Lo importante es la forma real en que se presta el alojamiento.
Caso habitual: rendimiento del capital inmobiliario
Si entregas la vivienda equipada para una estancia temporal, gestionas las entradas y salidas y realizas la limpieza al terminar cada reserva, lo habitual es declarar el resultado en el apartado de capital inmobiliario de la Renta.
La limpieza y el cambio de ropa de cama únicamente a la entrada o salida del huésped no se consideran, por sí solos, servicios hoteleros. Tampoco suelen cambiar la naturaleza del alquiler el mantenimiento puntual, las reparaciones o la limpieza de zonas comunes.
El cálculo básico es:
Ingresos íntegros - gastos deducibles - amortización = rendimiento neto
Ese rendimiento neto se integra en la base general del IRPF junto con otros ingresos que correspondan. El tipo efectivo dependerá del conjunto de tu renta y de tus circunstancias personales, no de un porcentaje fijo exclusivo para el alquiler vacacional.
Cuándo se considera actividad económica
El alquiler turístico puede calificarse como actividad económica cuando el propietario presta servicios comparables a los de un hotel. Entre los ejemplos que señala la Agencia Tributaria están:
- recepción y atención permanente y continuada en un espacio destinado a ello
- limpieza periódica durante la estancia
- cambio periódico de ropa de cama y baño durante la estancia
- lavandería, custodia de equipajes o gestión de reservas como servicio al huésped
- restauración o alimentación
También se considera actividad económica el arrendamiento de inmuebles cuando, para ordenar la actividad, se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
No basta con que una empresa externa limpie al terminar cada reserva ni con que el propietario dedique muchas horas a gestionar anuncios. Hay que analizar los medios y servicios reales. Si tu explotación encaja como actividad, conviene revisar altas, obligaciones formales y pagos a cuenta; la guía sobre gastos deducibles de autónomos ayuda a entender la lógica general.
Qué ingresos tienes que declarar
Debes incluir el importe íntegro que corresponde al alquiler antes de restar tus gastos. Esto puede comprender:
- el precio pagado por las noches reservadas
- suplementos cobrados al huésped
- cantidades por limpieza repercutidas al cliente
- importes percibidos por mobiliario o enseres cedidos con la vivienda
La comisión que descuenta la plataforma no reduce el ingreso bruto que debes identificar. Si cumple los requisitos, se registra después como gasto deducible. Por eso es útil conservar tanto el detalle de cada reserva como las liquidaciones y facturas de la plataforma.
Gastos deducibles del alquiler turístico
Cuando el rendimiento es de capital inmobiliario, puedes deducir los gastos necesarios para obtenerlo y la amortización fiscalmente admisible. Entre los conceptos más comunes están:
- comisiones de la plataforma o del gestor
- intereses y gastos de financiación vinculados a la adquisición o mejora
- reparaciones y conservación
- seguro del inmueble
- comunidad de propietarios
- IBI y determinadas tasas
- suministros pagados por el propietario
- limpieza y lavandería asociadas a las estancias
- publicidad, fotografía y gestión de reservas
- amortización del inmueble, mobiliario y enseres conforme a las reglas fiscales
No todo desembolso es deducible. Las mejoras que aumentan el valor o la vida útil del inmueble no se tratan igual que una reparación: normalmente se incorporan al valor y se recuperan mediante amortización. Tampoco puedes deducir gastos personales o cantidades sin una relación acreditable con el alquiler.
Guarda facturas, contratos, extractos y justificantes de pago. Un cargo bancario aislado puede no demostrar por sí solo la naturaleza del gasto.
Solo se deducen los gastos de los días alquilados
En un alojamiento turístico es habitual alternar reservas con días vacíos. Los gastos anuales vinculados al inmueble deben repartirse según el periodo en el que haya estado efectivamente alquilado.
Por ejemplo, si la vivienda estuvo alquilada 120 días, no deberías imputar automáticamente al alquiler el 100 % del IBI, el seguro o la amortización del año. Debes calcular la parte correspondiente a esos 120 días, salvo gastos directamente ligados a una reserva concreta.
Llevar un calendario con fechas de entrada y salida evita errores. También conviene separar:
- gastos directamente asociados a una estancia
- gastos anuales que deben prorratearse
- inversiones o mejoras amortizables
- gastos de uso privado, que no son deducibles
Qué ocurre con los días sin huéspedes
Los días en los que el inmueble está a disposición del propietario pueden generar imputación de rentas inmobiliarias, siempre que se cumplan los requisitos generales de este régimen. Es una renta calculada fiscalmente sobre el valor catastral, no un ingreso que hayas cobrado.
Por tanto, una misma vivienda puede producir en el mismo ejercicio:
- rendimiento del capital inmobiliario por los días alquilados
- imputación de renta inmobiliaria por los días disponibles para el propietario
Si durante parte del año la vivienda ha sido tu residencia habitual, ha estado afectada a una actividad o ha tenido otra situación, el reparto requiere más cuidado. Documenta cada periodo y no confundas “sin reserva” con “sin ninguna consecuencia fiscal”.
El alquiler turístico no aplica la reducción por vivienda habitual
El alquiler vacacional pretende cubrir una necesidad temporal, no la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Por ello, al rendimiento neto del alquiler turístico no se le aplica la reducción prevista para determinados arrendamientos de vivienda habitual.
Este punto marca una diferencia importante respecto a un contrato residencial. No importa que el inmueble sea físicamente una vivienda: importa el destino del arrendamiento. Puedes comparar ambos tratamientos en la guía sobre la deducción por alquiler de vivienda habitual.
Ejemplo sencillo de cálculo
Imagina una vivienda turística con estos datos anuales:
- ingresos íntegros por reservas: 18.000 €
- comisiones, limpieza y gastos directos: 3.200 €
- parte proporcional de IBI, seguro, comunidad y suministros: 1.300 €
- amortización fiscal correspondiente a los días alquilados: 2.000 €
El rendimiento neto sería:
18.000 - 3.200 - 1.300 - 2.000 = 11.500 €
Los 11.500 € no son necesariamente la cuota que pagarás. Son el rendimiento que se integra con el resto de tus rentas para calcular el IRPF. Además, habría que estudiar la imputación inmobiliaria de los días en que la vivienda estuvo a disposición del propietario.
El ejemplo es deliberadamente simple. Los límites de determinados gastos, la amortización y la titularidad compartida pueden cambiar el resultado.
¿Hay que pagar IVA?
Aunque esta guía se centra en el IRPF, el IVA también depende de los servicios prestados. Según la Agencia Tributaria:
- la mera cesión de un apartamento turístico para uso como vivienda, sin servicios hoteleros, está sujeta pero exenta de IVA
- si se prestan servicios propios de la industria hotelera, el alojamiento está sujeto y no exento y tributa al tipo reducido aplicable
No confundas “exento de IVA” con “exento de IRPF”: los ingresos del alquiler deben declararse en la Renta aunque no repercutas IVA al huésped.
Plataformas, información fiscal y documentación
Que la plataforma cobre al viajero o te ingrese un importe neto no elimina tu obligación de declarar. Los intermediarios pueden estar obligados a suministrar información tributaria sobre las cesiones de viviendas, por lo que conviene que tus cifras coincidan con los justificantes.
Prepara, como mínimo:
- informes anuales y facturas de cada plataforma
- calendario de ocupación
- facturas de gastos y reparaciones
- recibos de IBI, comunidad y seguro
- datos catastrales y porcentaje de titularidad
- cálculo separado de amortización
- licencias, registros o comunicaciones exigidos por tu comunidad autónoma o ayuntamiento
Las obligaciones turísticas y municipales varían según el territorio. Cumplir el IRPF no sustituye una licencia, un registro de viajeros o una tasa local que resulte aplicable.
Errores frecuentes al declarar un alquiler vacacional
Declarar solo lo que ingresa la plataforma
El abono neto ya puede llevar descontada la comisión. Identifica el ingreso íntegro y registra la comisión por separado.
Deducir todo el año
Los gastos y la amortización deben atribuirse correctamente a los días alquilados. Los días de disponibilidad privada pueden generar imputación de renta.
Aplicar la reducción del alquiler residencial
El uso vacacional no satisface la necesidad permanente de vivienda del huésped y no disfruta de esa reducción.
Confundir limpieza entre reservas con servicio hotelero
La limpieza a la entrada y salida no convierte automáticamente el alquiler en hospedaje. La limpieza periódica durante la estancia sí puede ser un indicio relevante.
No declarar reservas cobradas fuera de la plataforma
Todos los ingresos deben incluirse, con independencia del canal de cobro.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que ser autónomo para alquilar una vivienda turística?
No necesariamente. En el escenario habitual de mera cesión, el rendimiento puede declararse como capital inmobiliario. Si hay servicios hoteleros, personal contratado a jornada completa u organización empresarial, la calificación y las obligaciones cambian.
¿Puedo deducir los muebles?
Los muebles y enseres cedidos con la vivienda pueden amortizarse si se cumplen las reglas fiscales y puedes acreditar su coste. No suele deducirse toda la compra de una vez.
¿Puedo deducir una reforma completa?
Depende de si se trata de reparación o mejora. Las mejoras normalmente aumentan el valor amortizable; las reparaciones necesarias pueden tener otro tratamiento. Conviene separar cada partida de la factura.
¿Qué pasa si la vivienda pertenece a dos personas?
Cada titular declara la parte de ingresos, gastos e imputación que corresponde a su porcentaje de titularidad, salvo que la situación jurídica determine otra cosa.
Conclusión
El IRPF del alquiler turístico no se calcula aplicando un porcentaje fijo a lo cobrado. Primero hay que clasificar correctamente la explotación, declarar los ingresos íntegros, restar solo los gastos justificables de los días alquilados y estudiar la imputación de renta de los días restantes.
En la mayoría de los alquileres vacacionales sin servicios hoteleros, el resultado será rendimiento del capital inmobiliario y no tendrá la reducción del alquiler de vivienda habitual. Si ofreces atención, limpieza o servicios continuados propios de un hotel, revisa el caso como actividad económica.
Para hacer una primera estimación puedes usar la calculadora de IRPF para autónomos, aunque una explotación turística con varios inmuebles, servicios adicionales o uso mixto puede necesitar una revisión profesional individualizada. En la home de CalculaIRPF encontrarás más calculadoras y guías para entender el resultado.