Nómina y alquiler en el IRPF

Cobrar una nómina y alquilar un piso no significa que Hacienda aplique un impuesto separado a cada ingreso. Ambos forman parte de tu IRPF, aunque se declaran en apartados distintos y se calculan con reglas diferentes.

El salario es un rendimiento del trabajo. El alquiler de un inmueble del que eres propietario suele ser un rendimiento del capital inmobiliario. Después de restar los gastos y aplicar las reducciones que correspondan, las dos cantidades se integran en la base general del impuesto. Por eso, el alquiler puede elevar el tipo efectivo que soportas y hacer que la declaración salga a pagar aunque la empresa haya retenido correctamente sobre tu sueldo.

En esta guía veremos cómo tributan juntos la nómina y el alquiler, qué gastos puede deducir el propietario y cómo anticipar el resultado sin confundir retenciones con impuesto definitivo.

Cómo se suman la nómina y el alquiler en el IRPF

El cálculo no consiste en sumar el salario bruto y todas las mensualidades del inquilino sin más. Antes hay que obtener por separado el rendimiento neto de cada fuente:

1. Al salario bruto se le restan las cotizaciones a la Seguridad Social y los demás gastos deducibles del trabajo que procedan.
2. A los ingresos íntegros del alquiler se les restan los gastos fiscalmente deducibles y la amortización.
3. Si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, puede aplicarse una reducción sobre el rendimiento neto positivo, con el porcentaje que corresponda al contrato.
4. Los rendimientos netos se integran en la base imponible general junto con otras rentas de esa naturaleza.
5. Se aplican los mínimos, reducciones, escalas estatal y autonómica, deducciones y pagos a cuenta para obtener el resultado final.

La progresividad explica por qué un euro adicional de alquiler puede tributar a un tipo superior al tipo medio de toda tu renta. No todo el salario ni todo el alquiler tributan al tipo marginal más alto: cada parte de la base queda sometida al tramo que le corresponde.

Puedes consultar una explicación completa del proceso en nuestra guía sobre cómo calcular el IRPF y hacer una estimación inicial con la calculadora de IRPF.

La nómina ya lleva retención, pero el alquiler normalmente no

La empresa descuenta cada mes una retención de IRPF e ingresa ese anticipo en Hacienda. Esa retención no es el impuesto definitivo: es un pago a cuenta calculado principalmente a partir del salario y de la información personal comunicada al pagador.

En un alquiler de vivienda entre particulares, el inquilino normalmente no practica retención. Por tanto, durante el año puedes estar cobrando rentas sin adelantar a Hacienda la parte del IRPF asociada a ellas. Al presentar la declaración se calcula el impuesto correspondiente al conjunto de tus rentas y se restan las retenciones soportadas. Si las retenciones de la nómina no cubren la cuota total, el resultado puede ser a ingresar.

Esto no significa que la empresa haya retenido mal. Significa que tu empleador no tiene por qué conocer ni incorporar a su cálculo el beneficio que obtienes como arrendador.

La situación cambia en determinados alquileres de locales o inmuebles utilizados por empresarios y profesionales, donde sí puede existir obligación de retener. Esta guía se centra en el caso más común: una persona asalariada que alquila una vivienda de su propiedad a otra persona.

Qué ingresos del alquiler debes declarar

Como propietario debes incluir todas las cantidades que el contrato atribuya al arrendatario y que constituyan contraprestación por el alquiler. Además de la renta mensual, pueden formar parte del rendimiento íntegro importes como los gastos de comunidad o el IBI cuando el contrato obliga al inquilino a pagártelos o te los reintegra.

La fianza no es un ingreso mientras conserve su función de garantía y deba devolverse al finalizar el contrato. Si finalmente retienes una parte para cubrir rentas impagadas o daños atribuibles al inquilino, habrá que analizar la naturaleza del importe y los gastos asociados.

Si eres copropietario, solo declaras la parte que corresponda a tu porcentaje de titularidad. Por ejemplo, en una vivienda perteneciente al 50% a dos personas, cada titular suele declarar la mitad de los ingresos y de los gastos que le sean imputables.

Gastos deducibles del piso alquilado

Para obtener el rendimiento neto se restan los gastos necesarios para conseguir los ingresos y la amortización fiscalmente admitida. Entre los conceptos habituales están:

• intereses y otros gastos de financiación vinculados a la adquisición o mejora del inmueble;
• reparaciones y conservación, como pintar, arreglar instalaciones o sustituir elementos averiados;
• IBI, tasa de basuras y otros tributos no estatales, salvo sanciones;
• gastos de comunidad;
• seguros relacionados con la vivienda;
• administración, agencia y defensa jurídica;
• suministros pagados por el propietario cuando no se repercuten al inquilino;
• saldos de dudoso cobro si se cumplen los requisitos reglamentarios;
• amortización del inmueble y de los bienes cedidos con él.

Solo es deducible la parte correspondiente al periodo en que el inmueble ha estado alquilado. Si estuvo arrendado nueve meses, los gastos anuales deben prorratearse cuando su naturaleza lo exija. Los periodos vacíos pueden generar imputación de renta inmobiliaria y no permiten trasladar automáticamente todos sus gastos al rendimiento del alquiler.

También conviene distinguir reparación de mejora. Reparar una avería o mantener el uso normal puede constituir gasto deducible. Una ampliación o mejora que aumenta el valor o la capacidad del inmueble se incorpora normalmente al valor de adquisición y se recupera mediante amortización; no se resta íntegramente ese año.

Los intereses, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación tienen un límite conjunto: no pueden superar los ingresos íntegros obtenidos por ese inmueble en el ejercicio. El exceso pendiente puede deducirse en los cuatro años siguientes, respetando de nuevo el límite.

Cómo funciona la amortización

La amortización refleja la depreciación del edificio por el uso y el paso del tiempo. No es la cuota de la hipoteca ni exige haber pagado una factura durante el año.

Con carácter general, la amortización del inmueble se calcula aplicando el 3% sobre el mayor de estos valores, sin incluir el suelo:

• el coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la compra;
• el valor catastral de la construcción.

Si el recibo del IBI separa el valor del suelo y el de la construcción, esa proporción ayuda a excluir el terreno cuando el precio de compra no viene desglosado. Los muebles y electrodomésticos cedidos con la vivienda siguen sus propias reglas de amortización.

La amortización reduce el rendimiento anual, pero también influye cuando vendas el inmueble, porque para calcular la ganancia patrimonial se tendrá en cuenta la amortización fiscalmente deducible. Por eso conviene conservar el desglose de cada ejercicio y no tratarla como una deducción sin consecuencias futuras.

Reducción por alquilar una vivienda habitual

Cuando el inmueble se alquila para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, el rendimiento neto positivo puede disfrutar de una reducción. No se aplica sobre los ingresos brutos, sino después de restar los gastos deducibles y la amortización.

Para los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50%. Puede aumentar al 60%, 70% o 90% si se cumplen requisitos específicos, como determinadas actuaciones de rehabilitación, el alquiler a jóvenes en zonas tensionadas, programas públicos o una rebaja de la renta en las condiciones previstas por la ley.

Los contratos anteriores conservan, con carácter general y conforme a su régimen transitorio, la reducción del 60%. La fecha del contrato y sus modificaciones importan, por lo que no debe escogerse un porcentaje solo por el año en que se presenta la declaración.

La reducción no se aplica al alquiler turístico ni a otros usos temporales que no cubren una necesidad permanente de vivienda. Tampoco transforma un rendimiento negativo en una deducción adicional: actúa sobre un rendimiento neto positivo y debe haberse declarado correctamente antes de una comprobación para poder beneficiarse de ella.

Ejemplo: salario de 30.000 € y piso alquilado

Imagina una persona con un salario bruto anual de 30.000 € que cobra 900 € al mes por una vivienda alquilada durante todo el año:

• ingresos íntegros del alquiler: 10.800 €;
• intereses, IBI, comunidad, seguro y reparaciones deducibles: 2.600 €;
• amortización fiscal: 2.400 €;
• rendimiento neto: 5.800 €.

Si al contrato le corresponde la reducción general del 50%, el rendimiento neto reducido que se integra en la base general sería de 2.900 €.

No se añaden 10.800 € sin ajustes al salario ni se paga necesariamente el 50% del alquiler. El cálculo parte del beneficio fiscal del inmueble y la reducción disminuye la cantidad que se integra. Después esa renta se combina con el rendimiento neto del trabajo y se somete a las escalas estatal y autonómica.

El coste final dependerá también de las circunstancias personales y familiares, la comunidad autónoma, otras rentas, deducciones y retenciones. Por ello, el ejemplo sirve para entender el orden de cálculo, no para fijar una cuota universal.

¿Tengo que presentar la declaración por tener un alquiler?

Los límites que permiten a ciertos trabajadores no presentar la Renta se refieren a situaciones concretas y no deben aplicarse mirando únicamente la nómina. Tener rendimientos de capital inmobiliario puede cambiar la obligación de declarar.

Además, que el borrador muestre el inmueble no garantiza que todos los datos estén completos. El propietario debe revisar:

• los días durante los que la vivienda estuvo alquilada;
• el uso del inmueble y el tipo de arrendamiento;
• los ingresos íntegros;
• cada gasto y su periodo de imputación;
• el valor del suelo y de la construcción;
• la amortización;
• la fecha del contrato y la reducción aplicable;
• la titularidad y el porcentaje de participación.

Los datos fiscales son una ayuda, pero la responsabilidad de declarar la información correcta sigue siendo del contribuyente.

Qué ocurre si el piso estuvo vacío parte del año

Un mismo inmueble puede tener dos tratamientos dentro del ejercicio. Durante los días alquilados genera rendimientos del capital inmobiliario. Durante los días en que permanece a disposición de su propietario puede generar una imputación de renta inmobiliaria, salvo que concurra una excepción legal.

Los ingresos y gastos del alquiler se atribuyen al periodo arrendado. Para el periodo vacío se calcula, en su caso, la imputación según el valor catastral y el porcentaje aplicable. No se deben declarar doce meses de alquiler si solo hubo contrato durante una parte del año ni deducir como arrendados todos los gastos anuales sin prorrateo.

Alquiler turístico, de temporada o de local

La reducción por arrendamiento de vivienda habitual no se extiende automáticamente a cualquier inmueble ocupado por otra persona:

• Alquiler turístico: normalmente no da derecho a la reducción por vivienda. Si se prestan servicios propios de la industria hotelera, la calificación fiscal puede cambiar.
• Alquiler de temporada: debe analizarse su finalidad real; cubrir una estancia temporal no equivale a vivienda habitual a efectos de la reducción.
• Local comercial: el rendimiento se declara, pero no disfruta de la reducción por vivienda y puede estar sujeto a retención e IVA.
• Arrendamiento como actividad económica: puede tener esta consideración si se cumplen los requisitos legales, entre ellos la organización exigida para gestionar la actividad.

No copies el tratamiento de un alquiler residencial estable si el contrato tiene otra finalidad.

Cómo evitar que la declaración salga a pagar de forma inesperada

Si el alquiler produce un beneficio relevante y no soporta retención, conviene reservar parte de los cobros. Una forma práctica es calcular trimestralmente los ingresos, gastos y amortización acumulados, estimar el rendimiento neto y apartar un porcentaje prudente.

También puedes solicitar a tu empresa un tipo de retención superior en la nómina. Esto no reduce el impuesto total, pero aumenta los pagos a cuenta y puede suavizar el ajuste al presentar la Renta. La alternativa es mantener el dinero reservado en una cuenta separada hasta la campaña.

No uses directamente tu tipo marginal sobre todos los alquileres cobrados. Primero estima el rendimiento neto, comprueba si existe reducción y después analiza el efecto sobre el conjunto de la base. Una previsión conservadora es útil, pero debe partir de las magnitudes correctas.

Documentos que debes conservar

Para justificar el cálculo del alquiler, guarda al menos:

1. contrato de arrendamiento y sus prórrogas o modificaciones;
2. justificantes de los cobros y de la fianza;
3. escritura de compra y gastos asociados;
4. recibos del IBI y referencia catastral;
5. facturas de reparaciones, seguros, comunidad y administración;
6. cuadro de amortización fiscal del inmueble y del mobiliario;
7. extractos y certificados de intereses del préstamo;
8. detalle de los días alquilados y vacíos;
9. documentación que acredite los requisitos de una reducción incrementada.

Una hoja de cálculo por inmueble facilita separar ingresos, gastos limitados, amortización y cantidades pendientes para ejercicios futuros.

Errores frecuentes al combinar nómina y alquiler

Pensar que la retención de la nómina cubre todo

La retención se calcula sobre el trabajo y puede no anticipar el impuesto derivado del alquiler.

Declarar solo el beneficio que llega a la cuenta

Hay que declarar los ingresos íntegros y después consignar los gastos deducibles en sus casillas, no introducir una cifra neta sin desglose.

Restar el principal de la hipoteca

La devolución del capital prestado no es un gasto deducible. Pueden serlo los intereses y determinados gastos de financiación vinculados al inmueble.

Deducir mejoras como reparaciones

Una mejora no se resta íntegramente como gasto de conservación; normalmente aumenta el valor amortizable.

Aplicar siempre una reducción del 60%

El porcentaje depende de la fecha del contrato y de los requisitos cumplidos. Para muchos contratos nuevos, la reducción general es del 50%.

Olvidar la amortización

No incluirla suele inflar el rendimiento neto. Además, la amortización fiscalmente deducible puede tener efectos posteriores aunque no se haya consignado correctamente.

Aplicar la reducción a un alquiler turístico

La reducción se reserva al arrendamiento destinado a vivienda habitual en las condiciones legales, no a estancias turísticas.

Resumen práctico

Si tienes nómina y alquilas un piso, sigue este orden:

1. Comprueba los rendimientos del trabajo y las retenciones de tu certificado laboral.
2. Suma todos los ingresos del alquiler.
3. Resta únicamente gastos deducibles, bien documentados y correspondientes al periodo arrendado.
4. Calcula la amortización sin incluir el suelo.
5. Determina si el contrato da derecho a reducción y con qué porcentaje.
6. Declara por separado los días alquilados y los días a disposición del propietario.
7. Integra el rendimiento resultante con el resto de la renta general.
8. Resta las retenciones y pagos a cuenta para conocer el resultado.

La nómina y el alquiler se declaran en bloques diferentes, pero terminan influyendo juntos en la cuota. La mejor forma de evitar sorpresas es calcular el beneficio fiscal real del piso, guardar cada justificante y recordar que la retención mensual no es el impuesto definitivo.

Puedes hacer una primera estimación en CalculaIRPF y ampliar conceptos con nuestras guías sobre tramos del IRPF, tipo marginal y tipo medio y qué ocurre al tener varios pagadores.

Para contrastar los requisitos vigentes, consulta también la información oficial de la Agencia Tributaria sobre el cálculo del rendimiento del alquiler y sus apartados de gastos deducibles y reducción por alquiler de vivienda.